2012年3月27日在四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议上
四川省人大法制委员会副主任委员王希龙
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
省十一届人大常委会第二十五次会议对《四川省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）进行了第二次审议，委员们充分肯定了条例二审稿所做的大量工作，并提出了一些修改意见。会后，法制委员会、法制工作委员会征求了各市、州人大常委会和省级相关部门的意见，在成都、乐山、绵阳、德阳等市开展专题调研，会同城环资委、省住建厅等部门召开各种立法座谈会30余次，听取了部分小区业主、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等相关部门和部分省人大常委会组成人员、省人大代表、专家学者的意见。与此同时，法制委、法工委还将《条例（草案）》通过人大在线平台送发给每位省人大代表征求意见。截至3月12日，共收到各种意见和建议600余条。在此基础上，法制委、法工委围绕常委会组成人员的审议意见、基层调研和征求意见中反映的各方面建议，对《条例（草案）》进行了认真修改。3月21日，法制委员会召开全体会议，对《条例（草案）》进行了统一审议，形成了《条例（草案修改稿）》。现将审议结果报告如下：
一、关于物业管理的概念
在常委会第二次审议和征求意见中，一些委员和专家都提出应当进一步明确物业管理的概念和定义。法制委员会审议认为，物业管理除业主选聘物业服务企业为其提供服务的活动外，实践中还存在自主管理和委托他人管理两种方式，且《物权法》第八十一条也对这两种方式进行了规定和认可。因此，法制委员会在草案修改稿第二条中规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
二、关于业主大会的成立
在常委会第二次审议和征求意见中，一些委员和省级有关部门提出，应当在条例中明确组织设立业主大会的主体。法制委员会审议认为，业主大会成立难一直是物业管理工作中的重点难点问题，《物权法》和国务院《物业管理条例》仅规定了房地产行政主管部门指导和协助设立业主大会，主要侧重在业务指导与协助，并未具体明确负责召集业主组织设立业主大会的主体。从调研的实际情况来看，物业管理是基层社会管理和服务体系的重要内容，需要基层政权组织加强引导和管理，而街道办事处（乡、镇人民政府）更加接近和了解社区，由其承担这一职责更有利于业主大会的及时成立和充分维护业主合法权益。按照加强社会管理创新的要求和街道办事处（乡、镇人民政府）在社区建设和业主自治领域担负的职责，法制委员会在草案修改稿第四条对街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理活动中的职责作了原则性的规定，在第二十一条、第二十二条对街道办事处（乡、镇人民政府）组织业主大会筹备组和成立业主大会等相关职能做了相应的规定。
三、关于物业服务收费
在常委会第二次审议中，有部分委员提出物业服务收费定价及其调价机制规定不合理，应当明确物业服务收费的定价和调价机制。法制委员会审议认为，目前我省大部分地区物业服务收费基本具备由市场自行调节的条件，按照行政审批体制改革的要求，市场能够调节的，政府就不应当过多干预。但是，考虑到前期物业服务收费标准是由建设单位和前期物业服务企业约定的，业主缺乏自行议价的渠道。同时居住在政府保障性住房的业主也需要政府给予保障和政策倾斜，法制委员会在草案修改稿第五十条明确规定前期物业服务收费和政府保障性住房物业收费实行政府指导价，其他情况都实行市场调节价。在第五 十一条规定，物业服务收费标准应当保持相对稳定。同时，考虑到物业服务成本的变化，物业服务企业可以与业主委员会协商并经业主大会同意后调整物业服务收费标准。
四、关于物业服务中安全防范义务
在常委会第二次审议中，有部分委员提出条例应当进一步明确物业服务企业应当承担负责物业管理区域内安全防范工作的义务。法制委员会审议认为，物业管理区域内的安全问题是广大业主非常关心的一个重要问题，广大业主选择物业服务企业的 一个重要目的就是为了更好的保障其人身和财产安全，物业服务企业不论从合同义务或者法定义务来看都应当承担起物业管理区域内的安全防范义务。因此，法制委员会在草案修改稿第四十七条、第四十八条分别增加了安全防范的内容，从履行合同约定义务和协助主管部门履职的法定义务两个方面对物业服务企业应当承担的安全防范义务作出了相应的规定。
五、关于政府保障性住房的物业管理
在征求意见中，有部门提出条例应当对政府保障性住房的物业管理进行特别规定。法制委员会经审议采纳了这一建议，并根据政府保障性住房自身的特点，在草案修改稿第二十一条第三款中原则规定了政府保障性住房物业可根据其物业所有权归属的不同或成立业主大会或者由街道办事处（乡、镇人民政府）通过成立管理委员会的模式履行业主大会的相关职责。在第五十条第二款中规定政府保障性住房物业的物业服务费实行政府指导价。
六、关于章节体例
在常委会第二次审议中，有部分委员提出条例的条文较为繁琐，体例篇章结构不太合理，建议进行适当的删减和调整。法制委员会经审议采纳了这一建议，并根据《物权法》和国务院《物业管理条例》调整了部分章节和条款的顺序，将二审稿第三章第一节和第二节合并后调整为草案修改稿第二章“物业管理的区域及设施”；将二审稿第二章“业主、业主大会和业主委员会”移至草案修改稿第三章；删去了二审稿第六章“社区物业管理”并将其内容分别移至草案修改稿第一章和第五章、第六章中。草案修改稿还删减了部分与国务院《物业管理条例》完全重复的条文。
此外，根据常委会组成人员的意见，法制委员会还对《条例（草案）》的部分条款作了调整，对部分文字进行了修改。
法制委员会认为，草案修改稿已经基本成熟，建议提请本次常委会会议审议表决。
《四川省物业管理条例（草案修改稿）》连同以上审议结果的报告，请一并审议。
