2011年9月27日在四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议上
四川省人大城乡建设环境资源保护委员会副主任委员李纯刚
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
省十一届人大常委会第二十四次会议对省人民政府提请审议的《四川省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例》）进行了审议。委员们审议认为，物业管理是基层社会管理和服务体系中重要的一环，关系广大人民群众的切身利益，制定一部切合我省物业管理实际的地方性法规，妥善处理人民内部矛盾，切实维护群众合法权益，对于维护社会稳定、构建和谐四川非常必要。
委员们对物业管理中需要依法规范的如：开发商遗留的问题；专业经营设施设备产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实的问题；业主自治意识不强，业主委员会难以成立的问题；物业管理与社区管理未做到有效结合的问题；物业服务企业生存状况堪忧等问题提出了意见和建议。
会后，省人大城环资委根据省人大常委会组成人员提出的46条审议意见及有关方面的意见，整理出《条例》征求意见稿，并将《条例》征求意见稿发送省直有关部门、二十一个市、州人大常委会征求意见。同时在四川日报、四川省人大网站和四川省建设厅网站全文公布了《条例》公开征求公众意见稿，广泛征求各方面意见。
8月11日，省人大城环资委、法制委，法工委会同省住房城乡建设厅，共同召开了八个市、三个县房管局负责人、十一家大型物业服务企业负责人和部分专家座谈会。8月16日至9月5日，省人大城环资委赴资阳、遂宁、泸州召开部分市、区、县人大代表、街道办事处、乡（镇）人民政府负责人和社区居民代表参加的《条例》立法座谈会，听取意见。
截止9月5日，省人大城环资委共收到群众来信11封，电子邮件103件，修改意见277条，来自座谈会等其他方面修改意见532条。城环资委根据各方面提出的809条修改意见和建议，对《条例》做了多次较大修改。从征求意见的情况看，社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》的基本内容给予了充分肯定，一致呼吁尽快出台，同时也提出了很多具体的修改意见。从反馈意见的内容上看，主要涉及《条例》的调整范围、业主、业主大会与业主委员会、前期物业管理、物业保修、专业经营单位责任、物业服务企业和人员的管理、物业服务费用、法律责任等方面。
9月22日，省人大城环资委召开第三十二次全体会议，根据常委会组成人员的审议意见和各方面提出的意见、建议，在认真分析、研究的基础上，对《条例》草案进行了审议。形成了《条例》草案二次审议稿。可以说，《条例》草案二次审议稿充分反映了全社会法制意识的日益增强，凝聚了广大人民群众的智慧和热情。现将《条例》审议意见报告如下：
一、坚持和完善国家物业管理的基本制度
有的委员提出和群众意见认为：国务院《物业管理条例》推行多年，物业管理基本制度已经深入人心，但《物业管理条例》规定比较原则，为了规范我省物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，要求《条例》在《物业管理条例》确立的物业管理基本制度的基础上结合我省实际，坚持和完善这些基本制度，使《条例》更具有可操作性。
1、关于业主、业主大会和业主委员会
有的委员提出和群众意见认为：业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，《条例》对业主的定义不完整。《条例》第九条，我们根据《物权法》对“业主”重新进行了定义，《条例》第十条，明确将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
有的委员提出和群众来信反映：不少住宅小区没有成立业主大会和业主委员会，业主维权的渠道和业主自治制度没有完全建立起来。城环资委认为，在当前业主民主意识比较低的情况下推行业主自治制度，必须有政府的大力推动，仅靠物业主管部门一家难以担负起推动业主实行自治的责任。按照胡锦涛总书记关于“进一步加强和完善基层社会管理和服务体系”的要求，《条例》赋予了街道办事处和乡（镇）人民政府在物业管理中的责任，充分发挥居民（村民）委员会的作用，使物业管理和社区管理有效结合起来。《条例》第五条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十九条以及第八十条、第 八十一条、第八十二条明确规定了街道办事处、乡（镇）人民政府、居民（村民）委员会在物业管理中的职责，充分发挥其在组建业主大会筹备组、组织业主大会成立和业主委员会选举换届、调解处理物业管理投诉等方面的作用；《条例》第二十三条还规定了业主委员会委员与居民（村民）委员会委员可以交叉任职。
有的委员提出和群众来信反映：有的业主委员会运作不规范，甚至有“不作为、乱作为”的情况。《条例》第二十一条、第二十二条、第二十四条至第三十二条进一步细化了业主委员会的产生方式、委员任职条件、职责、备案、罢免等规定，以有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。
2、关于业主公约制度
根据常委会组成人员审议意见和公众意见，鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》对业主管理规约制度进行了进一步规范，为防止在制定业主管理规约过程中限制、侵害业主权益的情况，在第十六条增加了“管理规约应当参照住房城乡建设行政主管部门发布的示范文本制定”的规定。
3、关于物业承接验收制度
物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，2010年10月，国家住房和城乡建设部正式颁布实施了《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）对物业承接查验作了详尽的规定，《条例》吸收了这一法制成果，第四十五条规定简化了《条例》一审稿第三十九条的内容。
4、关于物业管理企业、资质和资格管理制度
有的委员提出和群众意见反映：物业管理是业主和物业服务企业双方在契约约束下相互作用的两个主体，《条例》一审稿只规定了业主一方的权利义务，没有对物业服务企业的权利义务作出规定。《条例》增加了第五十条、第五十一条和五十三条规定。《条例》还进一步强调了物业服务企业资质和从业人员资格管理。城环资委认为，物业服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共服务的性质。在现阶段对物业服务行业实行市场准入制度，严格审查物业服务企业的资质和从业人员资格，是加强行政监管、规范企业行为、改善物业管理市场环境的必要手段。
5、住房专项维修资金制度
有的委员提出和群众意见反映：目前存在的专项维修资金交纳范围不明确、使用程序不清楚以及挪用专项维修资金等问题，要求《条例》进一步明确规范。《条例》增加了第七十五条的规定，对第七十六条、第七十七条及相关条款内容进行了补充完善。
二、关于专业经营设施设备的投资、产权、移交及维护
在调研和群众反馈的意见中，反映最强烈的是对供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实的问题。
城环资委认为，专业经营单位向业主提供供水、供电、供气等专业经营服务，向业主收取水、电、气等有关费用，就应将专业经营的设施设备安装到最终用户。而目前的实际情况是，物业管理区域内除业主自有部分以外的供水、供电、供气等专业设施设备，都是开发商代建并把相关费用摊到了房价中，转嫁给了业主。业主购买专业服务的同时还要购买应由专业经营服务单位提供专业服务所需的设施设备，这本身已经不够合理，如果再让业主承担这些专业设施设备的维修、养护、更新责任，更不合理。正如一位老专家形象地比喻：“卖菜的硬逼买菜的买杆秤。”国务院的《物业管理条例》第五十二条规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”但由于《物业管理条例》对于专业经营设施设备的投资来源、产权归属以及移交问题均未作出规定，专业经营单位对物业管理区域内的专业经营设施设备没有真正履行其维修、养护责任，对这部分设施设备的维修和养护，实际上是由业主负担的。为了明确界定业主与专业经营单位在专业经营设施设备上维护责任，《条例》第四十二条、第四十三条根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，从产权与归属上确定物业管理区域内的专业经营单位权责义的划分，对专业经营设施设备的产权、投资、移交和建设、维护责任等作了明确规定。《条例》第八十八条还规定了处罚条款，就是为了小区的专业设施设备的移交工作能得到落实，避免因为专业经营单位的原因阻碍移交。目前山东、浙江、贵州等省已经实施了这些规定。
三、关于物业质量保修金监管制度
有的委员提出和群众反映强烈的意见：物业在质量保修期期间出现质量问题，应当由建设单位承担保修责任，但实际情况是，建筑施工单位将质量保证金交给了建设单位，而有些建设单位是项目公司，不少建设单位待项目完成将物业交付以后，公司就注销或者是终结了，业主找不到建设单位来承担保修责任，即使是建设单位存在，因为缺少相应的措施和手段，让建设单位来承担保修责任也是相当困难的。《条例》第四十九条对物业保修金和保修责任作了明确规定，充分保护业主的权益，规定建设单位履行物业保修责任。
同时，我们还根据常委会组成人员审议意见和群众反映强烈的意见对行政主管部门行政效能做出了规定，如：在《条例》第四十九第四款、第七十六条第二款规定了办理时限，及时办理保修和维修抢险事项，避免因房屋和设施设备的保修、维修问题不能及时处理而形成安全隐患，给人民群众生活造成负面影响。
我们还根据常委会组成人员审议意见和群众意见对《条例》做了多处修改，同时对《条例》的文字表述和条款结构作了进一步调整、完善。《条例》第一次审议稿共八章八十四条，《条例》第二次审议稿共八章九十三条，增加了九条内容。
以上报告，请予审议。
