2011年7月27日在四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议上
省住房和城乡建设厅厅长杨洪波
主任、副主任，秘书长，各位委员：
《四川省物业管理条例(草案)》(以下简称条例(草案))已经2011年7月12日省人民政府第86次常务会会议审查讨论通过，现提请省人大常委会会议审议。受省人民政府委托，我就条例(草案)起草背景、过程、主要内容等有关情况作简要说明。
一、立法背景
物业管理关系着众多城镇居民的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐四川有着重要意义。近年来，随着我省城乡建设和房地产业的飞跃发展，物业管理行业已经进入了一个迅速发展时期，截至2011年6月31日，全省依法设立的物业服务企业已逾2000家，从业人员26万余人，成为吸纳解决城镇下岗职工再就业、以及农民工进城就业、安置部分退伍军人就业的一个主要行业。物业管理活动亟待规范，目前，除国务院行政法规《物业管理条例》外，仅有省人民政府1999年2月26日以省政府令第119号发布的《四川省城市住宅物业管理暂行办法》，全省尚没有一个与上位法配套的地方性法规。我省物业管理工作中存在的主要问题有：一是前期物业管理不规范，配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的事项不兑现等；二是业主合法权益保护渠道不畅，业主大会难以成立，业主大会、业主委员会履职不规范；三是住宅小区内供水、供气、供电及其他专营设施设备产权关系不清，维修、养护及更新责任不落实，物业服务企业与其他公共服务企业服务责任不规范；四是对物业服务行为监管约束不够，物业服务质量难以保证；五是物业管理与社区管理未做到有机结合。街道办事处和乡(镇)人民政府对辖区物业管理指导的职责不明。
为进一步规范物业管理活动，维护物业管理各方当事人的合法权利，改善公众的居住生活和工作环境，制定《四川省物业管理条例》十分必要。
二、关于立法听证与立法评估
为了保证立法质量，充分听取社会各界及公众对立法的意见和建议，2011年3月22日，省政府法制办会同省住房城乡建设厅依法召开了听证会，业主、物业企业、房地产开发商、物业主管部门基层单位等社会各界代表共16人参加了会议。
听证会主要围绕我省物业管理中存在的几个热点问题进行：一是物业用房面积的配置；二是新建物业实行质量保修金制度的必要性；三是空置房缴纳物业服务费的比例；四是对已满足业主停车需要前提下有空余的停车位，可否允许出租给业主以外的第三人。各位代表充分发表了意见和建议。会后省政府法制办与省住房城乡建设厅对代表意见进行了认真研究并汲纳部分合理意见，在条例(草案)中确定了物业用房面积占总建筑面积的配置比例，明确了缴纳物业服务费和优先满足业主停车位问题；未采纳新建物业实行质量保修金制度的建议。
按照立法程序要求，省政府法制办与省住房城乡建设厅对《四川省物业管理条例(草案)》进行了立法社会效益评估。结果表明制定本条例一是能够建立完善业主大会制度，规范业主委员会运作，促进业主大会、业主委员会民主决策，保持小区的和谐稳定；二是规范物业服务，处理好业主、物业服务行业、专业经营单位的关系，维护物业管理各方的合法权益，增强物业企业社会责任意识，提高服务能力和服务满意率，改善公众的居住生活和工作环境；三是促进现代物业服务的发展，我省物业企业每年能汲纳新增2万多人员就业，有利于社会经济持续健康发展；四是推行物业管理市场招投标制度，强化新建项目的前期物业管理，规范物业管理市场。
三、需要说明的几个问题
(一)关于业主大会、业主委员会
国务院《物业管理条例》对业主大会、业主委员会选举、职责以及会议形式进行了规定，为使其更具有操作性，草案对《物业管理条例》的有关规定进行了补充、细化，对会议启动的节点工作作了一些过渡性安排，如草案第九条规定了召开首次业主大会的条件，在第十二条、第十三条、第十四条规定了业主大会筹备组组成和工作，以及街道办事处、乡(镇)人民政府指导召开业主大会的责任。草案第二十条、第二十四条、第二十六条规定了业主委员会组成人数、任期、终止资格的情形和换届选举。
(二)关于新建住宅区域内配置物业用房和公用设施
国务院《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。为落实这一规定，草案第三十四条规定新建住宅物业管理区域内，建设单位、工程设计单位应当按照下列规定设计配置物业服务用房：
1、物业服务用房建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，并不得少于80平方米，其中业主委员会 议事活动用房建筑面积不得少于30平方米；
2、物业服务用房具备水、电等基本使用功能，且位于地面建筑部分不低于50％。
为保护全体业主的利益，草案规定，物业服务用房属全体业主共有。
为保证住宅小区房屋建筑竣工验收后，配套设施设备同步交付使用，草案规定了必须满足的12项条件。
(三)关于物业服务收费
在物业服务中业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。为进一步规范物业服务收费行为，草案第五十条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业服务收费，实行市场调节价。第五十四条第一款规定，物业服务企业违反规定及物业服务合同，单方扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。第五十五条规定物业管理区域内供水、供电、供气、供热、信息、有线电视等专业经营单位应当向产权分割后的最终用户收取有关费用。专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。
(四)关于紧急状态下使用房屋专项维修资金
目前，因自然灾害突发事件、紧急状态下使用专项维修资金，上位法没有程序上的规定，而这是保障公共利益、公众安全的需要。目前由政府依法收取的该维修资金在使用上存在时间过长、程序不清的问题。如电梯故障、水电气设施损坏出现安全隐患，都必须及时处理修复。草案第六十七条对此作出了专门规定。
(五)关于物业管理中矛盾纠纷化解
为了使各方主体之间因物业管理发生的争议解决在基层，草案第七十一条规定业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向专业调解组织、社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。草案第七十二条规定城乡规划、房地产、城管执法、公安等部门应当建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时作出处理，并要求在物业管理区域公布联系方式。草案第七十三条规定由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位，城管执法、房地产行政主管部门参加。主要协调业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；物业管理区域内发生的突发事件；物业管理与社区管理的衔接和配合；需要协调的其他物业管理事项。
《四川省物业管理条例》草案连同以上说明，请一并审议。
