“限购令”向二三线城市扩大—— 8月6日，中海国际购物公园——雅尚坊20平方米起，首付50万元起投资旺铺；“好铺在手，票子不愁，商业不限购”——沸点带租约旺铺，总价28万元起； 神仙树，南二环临街商铺，均价3万元发售…… 7月12日，国务院常务会议提出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。消息发布近一月来，不少地产商都在加大力度推销商用物业，成都一些开发商更期望“商铺快销”，以期尽快收回资金实现“自救”。 然而，记者在采访中了解到，市场表现并非如开发商所愿，近期不少项目的商铺销售速度明显放慢。不少开发商都在思量：商业地产是楼市调控的“避风港”吗？一些靠贷款买铺的投资者更是忧心忡忡：如果高价买来的商铺长期租不出去，自己能扛多久？ 转战商业地产躲进调控避风港？ 事实上，去年4月“限购令”刚出台，就有众多房产大腕把商业地产作为主攻方向。今年初，“万保招金”及部分港股地产公司披露2011年发展计划——增加商业地产的开发比重，成为各大房企今年的主要选择。今年上半年以来，伴随住宅销售持续下降，更多的房企想转战商业地产市场。 在成都，商业地产成为众多大腕竞技的大战场：万达继成功开发锦华城商业广场后，今年重磅推出110万平方米的金牛万达广场；华润重点开发24万多平方米的万象城以及华润大厦；凯德成都来福士广场面积24万多平方米；中粮大悦城25万平方米；新鸿基联袂恒基兆业、九龙仓则推出成都环球贸易广场，商业面积约13万平方米。除此之外，还有中海、龙湖、绿地、复地、蓝光、兴茂、明宇、花样年、金怡源、香港瑞安等各路开发商卷入商业地产，甚至开发大型城市综合体…… 据四川省商业地产联盟会长冉立春统计，到2011年6月，成都已建成及在建城市综合体项目已达88个。如果平均每个综合体的商业面积仅计为10万平方米，意味着成都这两年新建的商业面积将达到880多万平方米，这还不算其他项目的商业供应量。如此庞大的商业体量如何消化？有统计数据显示，中国人均商业占有面积2平方米，国际只有1.5平方米左右，我国商业已出现整体过量。 对此，有分析人士指出，众多房企囤兵大型城市综合体，其实是“后调控时代”一种集体盲动，商业地产未必是调控的“避风港”。在越来越多的竞争者入场背景下，危机也在悄然累积。对于不少企业而言，此时面对的不是机遇，而主要是挑战和生存危机！ 投资收益尴尬陷身商业百慕大？ 今年以来，住宅投资受到严格限制后，不少投资者转向了商业，带动了商铺写字楼售价攀升。一年前，成都普通社区商铺单价在2万元以内，今年大多数都已翻番，售价飙升到3-5万元/平方米。城西三环4公里处的中海国际购物公园，一楼商铺售价普遍在5万元/平方米以上；城南绕城高速公路外的花样年美年广场，一楼商铺售价在3万元/平方米以上；就连成都郊县新都新口岸商铺单价都冲上3万元…… 不过，这些新商业项目的招商情况，远没有销售那么火爆。四川和智信营销策划公司总经理罗远中认为，开发商业项目尤其是大型超市综合体，需要大量策划、招商、管理等方面的专业人才，加之开发速度过快且经营内容雷同，不少项目在前期招商时已出现困难，已开业的经营状况也不佳。 相应的，成都商铺租金也没有伴随售价而水涨船高，姑且不说新商铺难以出租，就是一些成熟社区商铺都在低价转租。在号称成都“贵人居住区”的城西金沙遗址公园附近，仍有不少商铺在转租，而且每平方米的月租金仅为五、六十元；在商业繁华的羊西线北侧，阳曦芙蓉城多数商铺仍没有租出去；至于成都最大城市综合体——世纪城·时尚天堂街区建成4年后，近百个商铺仍处于待租状态，尽管租金低至40元-60元/平方米/月；在成都春熙路步行街，某楼盘底商号称售价50万元/平方米，如果按天价月租金1000元/平方米算，至少要41年才能收回成本。 西南财经大学工商学院副教授罗永明认为，普通商家经营举步维艰，商业地产开发商和投资者却盲目追高，这将会带来很大风险。按照基本设计规范，一般底商开间为3.6米，进深为12米，也就是说一个比较标准的商铺面积为43.2平方米，假如售价仅为3万元/平方米，就要129.6万元。如果按照现在比较好的租赁行情，以100元/平方米/月计算，一月租金为4320元，加上水电费，这么一间铺子的月租成本将超过5000元。如果加上两个员工工资5000元，那么月度经营收益必须上万元，事实上现在很多商铺很难达到这样的收益。而从商铺投资收益来说，要25年才能收回投资成本，而不是通常所说的12年。 四川大学杨文武教授认为，商业地产开发量剧增，租金收益赶不上售价，且经营收益难以增长，对开发商和投资者来说，盲目投身商业地产，有可能陷身“百慕大”，不仅使中小投资者可能血本无归，甚至还会导致一些城市综合体成为 “烂尾楼”。 预警发出商业地产贷款将收紧 上半年，商业地产为何受到开发商和投资者的热捧？四川营销学会会长李蔚教授指出，根本原因在于住宅投资受到限购的情况下，商业地产投资不仅不限购，而且还可以按揭贷款买铺，以此达到投资保值增值的目的，甚至规避通货膨胀。不过，商业地产享受金融扶持的甜蜜日子正在远去。 7月20日，中国银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，提出进一步加强房地产信贷风险防控，加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款的管理，提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。”这是一个明确收紧商业地产贷款的信号，对开发商来说简直是“当头棒喝”！ 某国有大型银行四川个贷中心负责人向记者透露，商业地产抵押贷款条件肯定要提高，比二套房贷都严，不仅首付5成以上，利率较基准可能上浮20%-30%，“因为，目前商铺售价过高，风险大过二套房”。
