成都市人民代表大会常务委员会
四川省人民代表大会常务委员会：
《成都市物业管理条例》（以下简称“条例”）已由成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于2007年8月10日表决通过，现就条例有关情况说明如下：
一、制定条例的必要性
2003年9月1日起实施的国务院《物业管理条例》构建了物业管理法规体系的基本框架，但有些规定较为原则。且该条例出台时物权法正在起草当中，物业管理领域的基本法律制度——建筑物区分所有权制度如何构建，当时尚未明朗。国务院《物业管理条例》实施三年来，由于省、市没有一部统一的物业管理地方性法规作为该条例的具体实施规定，致使我市物业管理活动中的许多实际问题难以得到有效解决。此外，实践中的一些突出问题也需要在物权法、国务院物业管理条例的立法精神基础上，通过地方立法加以规范。
首先，制定条例是适应统筹城乡发展，推进成都城乡一体化进程的需要。国务院《物业管理条例》的调整范围仅限于选聘了物业服务企业进行物业管理的小区。而我市目前的实际情况是，聘请物业服务企业进行物业管理的小区基本上在城镇。不容忽视的是，近年来随着城乡一体化进程的推进，我市各区（市）县建立了不少农村新型社区，这些社区基本上未聘物业公司，而实行自主管理，不适用国务院《物业管理条例》。这在小区管理的制度设计上形成城乡分割的两种办法。而即将施行的物权法，关于业主的建筑物区分所有权的规定（物权法第六章）则涵盖了自主管理的小区，但又较原则。因此，为了适应统筹城乡发展综合配套改革试验区进程的需要，通过制定条例，将农村新型社区和本市行政区划范围内的其他实行自主管理的小区纳入法规调整范畴，极具现实指导意义。
其次，制定条例是进一步保障业主的财产权利，切实维护广大人民群众根本利益的需要。物业管理的基础是业主的建筑物区分所有权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为。物权法虽然对建筑物区分所有权作了框架规定，但缺乏相关专门法律、法规加以细化。比如，建筑区划（小区）的划分、调整，物业共有部分的使用与经营，小区内机动车停放位的设置、管理等涉及业主财产权益的事项，均缺乏具体明确的规则予以规范、保障，这需要通过地方立法加以补充、完善。
第三，制定条例是完善业主自治规则体系，健全民主协商、自我管理、平衡利益的机制，促进和谐成都建设的需要。同一小区内，共同的财产和共同的利益是构成业主之间联系的基础，业主对物业共有部分的共同管理以及责任分担、利益分配等，需要一套完整细致的民主协商制度予以实现。但总体而言，国务院物业管理条例的相关制度设计较为原则，需要地方立法予以补充、细化，如业主大会的设立条件、会议召集及会议方式、业主委员会委员的职责要求等。有的事项国务院物业管理条例未作具体规定，比如业主大会的筹备、业主委员会委员资格的终止、业主委员会的工作移交以及工作经费来源及使用监督等事项，实践中矛盾较为突出，也需要通过地方立法予以规范。
第四，制定条例是妥善处理行政管理与业主自治关系，推进政府职能转变的需要。物业管理法律关系主要以民事关系为主，如业主之间的建筑物区分所有及不动产相邻关系、业主与物业服务企业之间的合同关系等。这类平等主体间的民事关系，一般宜由当事人自行调节并通过司法手段予以保障。但当前物业管理实践中出现的一些突出现象，比如，业主大会及业主委员会难以有效设立、运转，从而导致业主集体权益无从维护问题，客观上需要公权力适度介入，加以引导、规范。而国务院《物业管理条例》关于业主大会筹备工作的规定较为原则。此外，实践中业主委员会拒不履行召开业主大会职责时，缺乏相应的补救手段。这也需要通过地方立法在国家现有法律、行政法规规定精神的基础上，予以规范。
综上所述，制定条例是十分必要的
二、条例的制定依据
1、《中华人民共和国物权法》；
2、国务院《物业管理条例》。
三、条例的制定过程
（一）条例草案的起草过程
成都市人民政府于2005年6月开始着手起草，在调查研究的基础上，形成《成都市物业管理条例（草案）》。从12月起，分别书面征求了市政府各部门、各区（市）县政府、部分物业服务企业、开发建设单位、业主委员会的意见；2006年2、3月，前往区（市）县开展立法调研，广泛听取各区（市）县、开发建设单位、物业管理企业、街道办事处以及社区居委会的意见；2006年4月6日，召集市政府各部门、各区（市）县政府、部分民主党派人士等对草案进行了协调论证；4月28日，召开了专家咨询论证会，听取来自建设部、中国物业管理协会及我市专家库中专家的意见和建议；5月17日，在网上公开征求意见；5月26日，召开了论证会，听取了省内高校、科研机构、律师事务所、社区居委会、业主委员会、机关单位等方面的建议意见；5月底6月初，组织相关部门前往北京、上海、南京、杭州等城市进行物业管理立法考察；8月22日，再次召开了有五城区（含高新区）政府、部分市政府部门参加的修改讨论会。经反复研究修改，市政府第八十七次常务会议于2006年10月13日审议通过草案，形成议案提请市人大常委会审议。
（二）常委会会议一、二审过程
2006年10月25日，市第十四届人大常委会第二十八次会议对市人民政府提请审议的条例（草案）进行了第一次审议。审议中常委会组成人员对草案提出了一些修改意见和建议。会后，市人大城环委会同市人大常委会法工委、市政府法制办、市房管局等部门，对常委会组成人员提出的意见和建议进行了梳理汇总，并于11月27日组织召开法、检两院和市政府相关部门、部分区（市）县人大常委会等单位参加的意见征求座谈会；11月28日，又组织部分街道办事处、物业管理企业、开发建设单位、社区居委会、业主委员会、法律工作者等相关人员再次召开座谈会，充分征求各方意见。会后，城环委会同市政府法制办、市房管局对修改意见和建议进行了认真研究。12月18日，市人大城环委召开第30次全体会议，根据常委会组成人员的一审意见和各方面的修改建议对草案进行了认真审议、修改，形成了《成都市物业管理条例（草案第二次审议稿）》。
（三）统一审议过程
2006年12月22日，市十四届人大常委会第二十九次会议对《条例（草案第二次审议稿）》进行了分组审议，常委会组成人员提出了一些修改意见和建议。因为当时物权法即将提请全国人代会审议，业主的建筑物区分所有权、不动产登记等物业管理领域的基本物权制度国家将如何规定尚未明朗。为防范条例出台不久又需修改而影响法规的稳定性，我们延缓了条例的立法进程。为进一步提高草案的审议质量，市人大常委会法工委于12月22日组织举办了一次物业管理制度专题法制讲座。2007年1月15日起，法工委会同办公厅信息宣传处策划并组织成都日报、成都电视台和成都人民广播电台等媒体，开展了为期一周多的市民讨论和意见征集活动；同时，书面征求了各区（市）县人大常委会和市政府有关部门的意见。另外，法工委还专程前往市中院调阅了部分本市物业管理领域行政纠纷的典型案例，进行了分析、研究，使本法规规范的创制有的放矢，更具针对性。3月16日，物权法通过后，市人大法制委开始着手条例二审稿的系统梳理工作；同时，认真归纳、研究、论证各方面提出的意见和建议，并于5月29日组织召开立法听证会，对广大群众最为关注或者与其权益密切相关的“擅自更改物业规划用途”、“是否设置新建住房交付许可”、“是否设置单个业主的最高投票权限制以及是否限制欠缴物业服务费业主的投票权”三个问题进行了立法听证。
6月1日，法制委召开全体会议，根据常委会组成人员的二审意见、立法听证情况以及广大市民的建议，对草案进行了统一审议。形成了统一审议结果报告和条例草案第三次审议稿。6月6日，市十四届人大常委会第三十三次会议对《成都市物业管理条例（草案三审稿）》进行了审议。常委会组成人员和列席会议的同志们给予了充分肯定，也提出了一些意见和建议。鉴于三审稿在二审稿基础上修改很大，建议再作一些调查研究。按照常委会会议的审议意见，市人大法制委于6月21、28日召开了两次座谈会，分别邀请部分街道办事处、社区居委会、物业服务企业、业主委员会、开发建设单位和市政府有关部门、水电气公司的负责人参加会议，再次听取其意见和建议；6月27日，法制委组织召开了专家论证会，邀请了省内部分高校民法学者和法律实务界的一些资深法官、律师、仲裁员，共同对条例的几个立法难点问题进行了研究、论证。7月初，法制委专门走访了部分城区社区和农民集中居住区，再次广泛听取基层群众的意见。
7月27日，法制委再次召开全体会议，根据常委会的三审意见和各方面的建议，对草案三审稿进行了逐条研究、修改，形成了条例草案（修改稿）和草案（三审稿）修改意见报告。并向主任会议作了专题汇报。主任会议认为，草案的起草、审议历时两年多，期间经过常委会会议的三次审议和修改，凝聚了全体常委会组成人员、有关专委会、相关部门、专家学者、起草者以及广大市民的集体智慧和共同意志，体现了广大市民的根本利益和长远利益，已经基本成熟。
8月9日，市十四届人大常委会第三十四次会议对条例（草案修改稿）进行了审议，常委会组成人员普遍认为条例草案经过常委会会议的四次审议、修改，已经成熟，同意提交当次会议表决；同时也提出了一些文字修改意见。当日晚，法制委再次召开全体会议，根据常委会组成人员的审议意见、建议，对条例草案修改稿作了修改，形成了条例草案表决稿。8月10日，市十四届人大常委会第三十四次会议第二次全体会议表决通过条例草案表决稿，形成现提请省人大常委会批准的《成都市物业管理条例》。
四、条例的立法指导思想
条例的制定严格遵循“不抵触、有特色、可操作”的地方立法基本原则。具体而言，包括以下几个方面：
一是把握地方立法权限，确保国家法制统一。物业管理实践中的一些突出问题，如物业专有部分与共有部分的界定、业主委员会的法律地位及诉讼主体资格、附属设施的产权界定等。我们反复研究论证后认为，这些问题属基本民事制度范畴，依据立法法第八条 及其他基本法律的相关规定，地方立法不宜介入，因此条例未作规定。
二是坚持成都特色，防范重复立法。本条例作为物权法、国务院物业管理条例及其他相关法律、法规的延伸和补充，对于上位法规定较为原则之处，结合本地实际在立法权限范围内予以补充、细化（条例中的绝大多数条款均属这种情况）；对于上位法已作系统规定的，一般不再重复，或者出于条款衔接考虑，作了归纳性援引表述（条例第三十条第一款、第四十八条、第七十条第一款、第九十四条等）。
三是立足现实，增强条例的可操作性。比如，水、电、气费代收问题（条例第七十七条），其根本解决途径是全市实行“一户一表”，但出于我市现实实际考虑，现阶段这一规定只能适用于新建小区。
五、条例的主要内容
（一）关于条例的体例
通过广泛征集市民意见及深入开展立法调研，我们发现物业管理领域的很多矛盾都根源于物业管理领域各相关主体之间的法律关系不清晰、权利义务不明确。条例立法的首要任务是在物权法的基础上，理清各主体间的法律关系。物业管理领域主要包括三种法律关系，一是业主之间的建筑物区分所有以及不动产相邻关系；二是业主与开发商、物业服务企业之间的民事合同关系；三是政府与开发建设单位、物业服务企业的行政管理关系。这三类关系在性质上分别为物权、债权和行政权，分别由不同的基本法律规范调整。因此，条例在体例编排上按照这一区别，同时兼顾事项发生先后顺序。第二章规定开发建设单位与政府间的行政法律关系，分四节依次规定建筑区划的划分、调整；附属设施设备的配置；新建住宅交付使用；新建住宅物业保修金。第三章规定业主与业主之间基于建筑物区分所有权的行使而产生的权利义务关系，即业主自治管理规则体系，具体而言分为三节依次规定：业主大会的筹备；业主大会及业主委员会；物业的使用与维护。第四章规定业主与物业服务企业的合同关系，分三节依次规定合同的总体内容；前期物业服务合同；物业服务合同。（详见条例目录）
（二）关于条例的调整范围
1、在物业类型区别上，条例既调整住宅物业，也调整非住宅物业。我们认为，虽然住宅物业与非住宅物业在物业形态、业主构成、服务内容等方面有较大差异，但其物业管理基本法律关系是一致的，都是业主间的建筑物区分所有法律关系和业主与物业服务企业间的合同关系。因此，条例将非住宅物业涵盖在内。
2、在物业管理方式区别上，条例既调整实行委托管理的小区，也调整实行自主管理的小区。国务院物业管理条例对“物业管理”所下的定义是“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”即，仅调整委托物业服务企业实施管理的小区。而物权法关于建筑物区分所有权的规定，既包括实行委托管理的小区，也包括实行自主管理的小区，并增加了“其他管理人”这一物业服务主体。从我市的实际情况看，目前实行自主管理的小区约占50％左右；以高新区芳草街办为例，所辖189个小区，聘请物业服务企业实施物业管理的只有66个，仅占35％左右；其中，芳华社区的32个小区中，也只有17家聘请了物管公司。这些实行自主管理的小区，最为现实的法律问题就是，业主间的权利义务关系只能直接适用民法通则、物权法的相关规定，相对而言比较原则。特别是这类小区成立业主大会、业主委员会等管理机构的，其业主大会、业主委员会的权责及运转在理论上是没有法律依据的。经过反复研究论证，条例关于物业管理定义（条例第九十七条第一款）的表述，沿用国务院物业管理条例的规定；但在附则中增加一款，将条例第二章、第三章关于业主间的建筑物区分所有及不动产相邻关系的相关规定延伸到实行自主管理的小区。（条例第九十八条第二款）
3、在物业服务主体区别上，既调整物业服务企业，也调整“其他管理人”。物权法为了降低物业服务成本，减轻业主负担，借鉴国外经验，在国务院物业管理条例的基础上增加了“其他管理人”这一物业服务市场主体，但未明确其范围。考虑到物业服务特别是居住类物业服务的公共产品属性，其物业服务质量优劣直接影响到居民的生活质量、人身健康及生命财产安全，为控制其物业服务经营风险，应当予以规范。但是，其他管理人是物业管理领域的新事物，如何对其实施有效管理，目前缺乏实践经验，因此，条例授权房管部门先行制定管理办法予以规范（条例第九十八条第三款）。此外，实践中很多小区“聘请”数人从事卫生维护、门卫传达等服务，并给付一定的报酬，这些人是否属于“其他管理人”?他们与业主间是否构成物业服务合同法律关系?我们经过认真研究后认为，这属于雇佣合同法律关系，是业主自行管理物业的一种方式；业主与受雇人之间的法律关系不属条例调整范畴，但业主之间的建筑物区分所有及不动产相邻关系适用条例第二、三章的规定。为了避免混淆，条例专门规定了一款予以明确（条例第九十八条第二款）。
（三）关于建筑区划（小区）
国务院物业管理条例以及其他相关法律、行政法规对于建筑区划的规定较为原则，且散见于不同的法律、法规中。而现实生活中，物业管理的很多纠纷均根源于物业前期规划建设阶段，如小区的划分、调整问题，小区配套建设不齐全，房屋质量问题等。这些开发建设阶段的遗留问题一旦形成，往往难以在短期内解决，业主常常将此责任转嫁给物业服务企业，引发、激化物业服务过程中的矛盾。因此，条例为了从源头上防范、减少此类问题的发生，维护购房者的合法权益，专门设立专章，强化物业的前期监管。
1、关于建筑区划的划分、调整。建筑区划（小区）的划分是实施物业管理的地域基础，国务院对此问题的规定极其原则。条例第六条、第七条 结合我市实际对建筑区划的划分原则和程序作了具体规定。此外，建筑区划划分后，一般不允许再作调整。确因实际需要而须调整的，我们认为，调整建筑区划必将牵涉到物业共有部分的重新划分，在物权法即将实施的背景下，其实质是业主共有财产权益的重新组合，属民事法律行为范畴，应当交由业主共同决定，政府主管部门予以引导并履行必要手续。因此，条例第八条 明确规定了，确需调整建筑区划的，由房管部门会同街办、乡（镇）及社区居委会拟定调整方案，交由相关建筑区划业主大会或者相关业主共同决定后进行。（条例第六至九条）
2、关于附属设施设备的配置。条例第二章第二节分三条 依次对新建建筑区划的物业服务用房的配置标准，水、电、气贸易结算表及安防、消防、邮政、信息等附属设施的建设，以及机动车停放库（位）的配建问题作了规定。（条例第十至十二条）
3、关于新建住宅交付使用监管制度。实践中开发商常常为了能够按照合同约定的期限交房，往往在水、电、气、有线电视等未通，绿化、道路等配套设施未建成时，就将房屋交付业主，严重侵害业主的权益，也易引发后期物业管理矛盾。这种情况在分期建设、连片开发的住宅项目中，尤为突出。为强化对此类行为的监管力度，维护购房者的合法权益。条例专门设置一节对新建住宅的交付使用问题作了规定，并在制定条例的过程中将其作为一个专题进行立法听证。根据听证情况，条例规定采用备案方式对开发建设单位的交付使用行为进行监管，并对其违法交付使用行为规定了处罚措施和信用手段。（条例第十三、十四、八十一条）
4、关于住宅物业保修金制度。目前我市建筑物保修期满后房屋安全使用维修的保障机制已通过《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》建立，但实践中物业交付使用后遗留问题仍大量存在，主要表现为一些开发建设单位怠于履行其保修义务。这不仅损害了业主的合法权益，也容易引发物业服务中的纠纷。为保证物业在保修期内出现质量问题能够得到及时维修，保护广大购房者的合法利益，条例借鉴浙江省的经验，设置了保修金监管制度。（条例第十五至二十三条）
（四）关于物业的管理主体和物业使用
当前物业管理实践中，业主对物业共有部分财产的维护意识、公共责任意识要么淡漠不清，要么非份曲解；业主大会、业主委员会有的难以成立，有的成立后的矛盾反而更难调处等问题较为突出，既不利于物业管理行业的健康有序发展，也不利于社区建设，甚至影响到社会稳定。而国务院物业管理条例关于业主自治的规定较为原则，为了增强操作性，条例在国务院物业管理条例的原则规定和精神范围内，以一章三节共二十三条的篇幅，对其作了补充、细化。
1、关于业主大会的筹备。针对业主大会难以及时设立问题，条例设置专节，专门对业主大会的筹备事项作了系统规定，依次规定了业主大会的成立条件；开发建设单位的报告义务；业主大会的筹备程序，其中特别规定了当开发建设单位不及时履行报告义务时，街道办事处、乡（镇）人民政府可以应业主请求，组织业主设立业主大会；业主大会筹备组的构成；筹备组的职责；筹备组的终止及筹备费用承担主体。（条例第二十四至二十九条）
2、关于业主大会和业主委员会。业主大会的投票权计算方式是业主对物业进行管理的基础，其实质是业主共同管理建筑物是实行“人头民主”，还是实行“财产民主”。物权法第七十六条对此作了折衷，规定实行人数、面积“双过半”或“双过三分之二”的表决方式。其立法意图在于使同一建筑区划内大（面积）、小（人数）业主互相牵制，大业主如开发建设单位以面积优势对抗小业主的诉求，小业主以人数优势对抗大业主的诉求，使双方利益处于衡平格局。但是实践中经常发生争议的是，开发建设单位未出售的房屋能否计入投票权。我们对此问题作认真研究后认为，按照国务院物业管理条例关于“业主”的定义（物业的所有权人为业主），未出售的房屋应当计入投票权。但是，大业主包括开发建设单位和在同一建筑区划内拥有多套物业的其他单位、个人，无论其拥有多少个物业专有部分，投票时在业主人数上都只能算一个业主；反之，数人共有一个物业专有部分的，无论有多少共有人，投票时在人数上也只算一个。因此，为避免实践操作中出现分歧，条例对此作了规定。此外，针对实践中屡屡发生的业主委员会怠于履行召开业主大会职责问题，条例第三十二条第二款规定了：“业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。”针对实践中有的小区业主人数过多，不便以集体讨论形式召开业主大会的情况，条例规定了书面征求意见、业主小组、委托投票等其他会议方式。（条例第三十、三十一、三十二、三十三、三十四等条）
同时，实践中业主委员会不依法依约履行职责、侵害业主共同利益的现象也较为常见。因此，条例在国务院物业管理条例的基础上，强化了对业主委员会及其成员的监督管理力度。规定了业主委员会的性质、组成、议事方式、履职要求；明确了委员资格终止情形、换届、工作移交；并对业主委员会的工作经费来源作了规定。（条例第三十八至四十六条）
3、关于物业的使用与维护。实践中，有的业主在小区内乱搭乱建、堆放危险物品、随意倾倒垃圾杂物；有的将擅自将住宅更改为商业用途；有的擅自侵占楼梯、通道、公共绿地；等等。这些行为严重影响了他人的正常生活居住环境，侵害了他人的合法正当权益，群众反映较为强烈。同时这些行为在法律性质上各式各样，既有民事侵权行为，又有行政违法行为。条例依据物权法第七十一、七十七和八十三条，对其作了明确规定。针对业主滥用物业专有部分物权的行为，条例第四十七条规定了“业主、使用人应当合理正当地使用专有部分，禁止从事危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为”，并具体列举了七项较为常见且群众普遍反映强烈的违法行为。关于“住改商”，是广大市民关注的焦点、热点问题。2007年1月我们登报公开征求广大市民意见时，形成了两种主要观点。一是彻底禁止；二是有限容忍。为此我们将其作为一个专题组织立法听证。经过反复研究论证后，我们认为还是要将认识统一到物权法第七十七条 上面来，因此，条例对此问题规定了：“业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批”。关于物业共有部分，条例规定了属业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。同时，为保证此类侵权行为能够得到及时发现、处理，条例在物权法第八十三条的基础上，增加规定了物业服务企业的劝阻、报告义务。关于车辆停放行为的法律性质，我们反复研究后认为，利用物业共有部分设置的停车位，经业主大会共同决定，将其交给单个业主（停车人）使用，是单个业主与全体业主之间的场地租赁法律关系；业主大会或者业主委员会委托物业服务企业向单个业主收取场地使用费，是全体业主与物业服务企业之间的委托合同法律关系。车辆丢失，物业服务企业是否承担责任，视单个业主是否与物业服务企业另外又形成了保管合同关系而定，这属当事人意思自治范畴，地方性法规不能也不应对其作出强制性规定。因此条例规定了“利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定”。（条例第四十七、四十八、四十九、五十、五十二条）
（五）关于（前期）物业服务合同
1、关于物业服务重大事件报告制度。为了政府相关部门及时掌握并有效处置物业服务领域内的突发事件，维护社会稳定。条例对物业服务重大事项报告问题作了系统规定，明确列举六项应当及时报告的重大事件。（条例第六十条）
2、关于物业服务收费。条例根据国务院物业管理条例和《四川省物业服务收费管理细则》，规定了“物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。”并明确了物业服务企业或者其他管理人应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。（条例第七十条）
3、关于物业管理的承接验收、移交和退出机制。物业管理的承接验收和移交是保障物业管理活动持续有序进行的基础，条例在国务院物业管理条例的基础上，进一步明确了承接验收的查验标准和程序，旨在引导物业服务企业、建设单位、业主委员会明确各自在物业管理活动中的责任，切实解决建管责任不清、物业服务企业代人受过的问题。同时，为解决开发建设单位、业主委员会对物业服务企业盲聘盲除、物业服务企业盲进盲出的“多头物管”、“物管真空”等物业管理不和谐问题，条例对物业服务企业的续聘程序和物业服务企业的退出作出规定，明确物业服务企业退出物业项目时，不得以物业服务中的债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由，拒绝退出物业项目。（条例第七十二至七十六条）
（六）其他需要说明的问题
物权法在物业管理领域内采用了系列新的概念，如建筑区划（物业管理区域）、附属设施（配套设施）、共有部分（共用部分）、管理规约（业主公约）等。为同国家基本法保持同一语境，本条例也采用了这套概念、定义。
以上说明连同条例一并报送，请予以审议。